房产抵押贷能贷多少：一篇给你算明白

你是不是也曾经盯着自己那套房子，心里默默琢磨——“这房子，要是拿去抵押，到底能从银行手里‘套’出多少钱来？” 哎，这问题真的太多人问过了，但说实话，答案真的不是一句“按评估价七成”那么简单。里面弯弯绕绕可多了，评估价、你的收入、甚至房子类型都能影响最终额度……我们今天就来好好捋一捋。

一、核心问题：到底能贷多少？

直接回答吧：一般来讲，住宅类房产最高能贷到评估值的70%，商铺或写字楼这类商业房产可能只有60%甚至50%。

不过先别急着拿计算器，这个“评估值”可不是你买房时的成交价，也不是你自己在中介网站上查到的那个数。它是银行认可的评估机构出具的正式评估报告里认定的价值——有时候比市价低，有时候（虽然比较少）反而高。评估值才是银行眼里的“硬通货”。

二、哪些因素在影响你的贷款额度？

额度不是银行随便拍脑袋定的，他们得看好几样东西：

• 房产的评估价值： 这是最基础的，评估价越高，你能贷的基数就越大；
• 你的还款能力： 银行得看你的收入证明、银行流水、征信报告，甚至负债情况。如果收入不够覆盖月供两倍，额度可能会被压低；
• 房产类型和房龄： 住宅最好贷，公寓、别墅、商铺次之，老破小……比较难。一般来说，房龄超过25年，很多银行就开始摇头了；
• 抵押率： 就是上面说的七成、六成这些。不同银行、不同房产类型，政策都不一样。

你看，光是这几个变量就已经能组合出无数种可能了。所以说，别人能贷200万，你不一定也能，真得具体看。

三、我们来算笔账，举个具体例子

假设你有一套当前市价400万的普通住宅，产权清晰，房龄10年。银行委托评估公司，评出来380万。

按七成算，就是 380万 × 70% = 266万。

但——这还不是最终数字！银行还会看你的收入。比方说你想贷10年，按月还款，那么月供大概在两万七八。银行会要求你提供收入证明，月收入至少是月供的两倍以上，也就是差不多五万六。如果你月收入只有三万，那银行可能不敢批给你266万，反而会降低额度，让你的月供落在你收入可承受范围内。

所以咯，评估值决定了上限，你的还款能力决定了实际额度。

四、哪些因素会让你贷不到预期额度？

有些情况，银行会特别谨慎，甚至直接砍额度：

• 房产年龄太老，比如超过30年；
• 房子位置特别偏，或者周边配套很差；
• 你的负债已经很高了，比如信用卡欠了很多、还有其他贷款；
• 征信报告上有逾期记录（特别是“连三累六”——连续三个月或累计六次逾期）。

这些点只要踩中一个，贷款审批就会变麻烦，更别说额度了。不过话说回来，每家银行的风险偏好不一样，A银行不给贷，B银行也许还有商量空间。

五、怎样才能尽量多贷一点？

如果你确实希望额度高一些，可以注意以下几点：

• 提供更多还款能力证明，比如年终奖、兼职收入、其他资产证明；
• 选择评估价通常更接近市价的银行，有些银行评估政策相对宽松；
• 保持良好的征信记录，这是隐形“财富”；
• 如果已婚，可以夫妻共同借款，两人收入一起进件，还款能力会更强。

当然，这一切的前提都是理性借贷，额度高了月供也高，压力是自己承担的，别光图数字好看。

六、一些你可能没注意到的“隐藏条款”

还有些细节，平时不太起眼，但关键时刻能卡住你：

比如，房产是共有的，必须所有产权人同意才能抵押；再比如，抵押贷款用途有限制，不能拿来炒股买房；如果是二次抵押，能贷的额度会更低……这些最好提前和信贷经理沟通清楚，免得材料交上去又被退回。

七、总结：没有统一答案，但你可以提前准备

所以呀，回到最初那个问题——“房产抵押贷能贷多少？” 真的没有标准答案。它像一道没有固定系数的数学题，你得把自己的房子条件、收入情况代进去，才能算出结果。

但无论如何，评估值、抵押率、还款能力是三大核心，把握住这几点，你就能对自己能贷多少有个大致概念。如果还不确定，直接带材料去一家银行找客户经理初步咨询一下，心里就基本有数了。

最后提醒一句：贷款是工具，不是目的。拿到钱的同时，也别忘了未来十几年每月都要还款的压力。理性评估，量力而行，才是正道。