二手房按揭贷款流程全攻略：从看房到拿钥匙

你是不是曾经一边刷着二手房房源，一边心里犯嘀咕：“这房子看着是真不错，但我一下子哪掏得出几百万全款啊？”别慌，绝大多数人买房都是靠贷款，也就是我们常说的“按揭”。但这流程到底怎么走？会不会特别复杂，到处是坑？今天咱们就掰开揉碎了，把这个过程讲清楚，让你心里有个底，不至于到时候手忙脚乱。

第一步：准备工作，千万别打无准备之仗

在看房之前，你真正应该做的是先把自己捋清楚。这就好比你去打仗，总得先清点一下自己的弹药粮草够不够吧？

自问自答：我能贷多少钱？
这可能是大家最关心的问题了。答案并不由你说了算，而是由银行根据你的还款能力来评估的。一般来说，银行会看你月收入是不是月供的两倍或以上。比如你每月要还5000块房贷，那你的月收入证明最好能开到1万块或更多。这证明了你具备充足的还款能力。

除了收入，银行还会重点看你的征信报告。这东西就像你的“经济身份证”，上面记录了你所有的信用卡、贷款还款情况。千万要避免连续逾期还款的记录，不然银行可能会觉得你风险太高而拒绝贷款。看房前，最好自己先查一下征信，做到心中有数。

准备工作清单，你至少得备齐这几样：
* 身份证、户口本：证明你是谁。
* 收入证明和银行流水：通常需要最近半年的，证明你工作稳定、有持续赚钱的能力。
* 征信报告：自己去人民银行征信中心或者网上就能查。
* 购房资格证明：很多城市限购，你得先确认自己有没有资格买。

把这些准备好了，你再去跟中介或卖家谈，底气都会足很多。

第二步：签合同和付定金，白纸黑字是关键

好啦，房子看中了，价格也谈得差不多了，接下来就是签合同。这一步可得瞪大眼睛！

一定要签正规的《房屋买卖合同》，把总房价、首付多少、贷款多少、什么时候交房、户口什么时候迁走……所有这些细节，统统白纸黑字写清楚。特别是违约责任，万一后面有啥变故，这就是你维权的依据。

签完合同，通常要付一笔定金。注意是“定”金，不是“订”金。这个“定”金有法律效力，如果你反悔了，卖家是有权不退的；反之，如果卖家反悔不卖了，他得双倍赔给你。所以这笔钱付出去之前，一定要确保房子和合同条款你都满意了。

第三步：申请银行贷款，核心环节来了

合同签了，下一步就是正式向银行申请贷款。这里通常需要卖家配合一起办理。

自问自答：我要选择哪家银行？
虽然很多中介会推荐合作的银行，但你自己也可以多问几家。不同银行的贷款利率可能会有一点细微的差别，有的审批快，有的服务好。你可以比比看，选一个最适合你的。不过话说回来，有时候为了省事，跟着中介走合作银行也挺常见，流程他们更熟嘛。

申请时，你需要把第一步准备的所有材料，再加上购房合同、首付款的转账凭证等，一起交给银行。银行会对你和你要买的房子进行全面的审核。

• 审核你（借款人）：看你的工作、收入、征信是否都靠谱。
• 审核房子：这是非常关键的一步！银行会派出专业的评估机构去给房子估个价。最终你能贷到的款，是根据评估价来算的，而不是你的实际成交价。比如房子你买成300万，但评估价只有280万，那你最多只能按280万的比例来贷款，这就意味着你的首付可能要提高。评估价为什么会偏低？这可能和房龄、小区环境、地段等因素有关，具体机制比较复杂，一两句说不清。

审核都通过了，银行就会告诉你审批结果，和你签正式的《贷款合同》。里面会写明贷款金额、利率、还款年限（比如20年还是30年）、还款方式（等额本息还是等额本金）。签之前，务必逐字看清！

第四步：过户和抵押，跑手续的冲刺阶段

贷款合同签完，就可以和卖家一起去房产交易中心办理过户了。就是把房子的产权从卖家名下转移到你名下。办完过户，你会拿到一个属于你的不动产权证（房本）。

但是，房本还没在你手里捂热乎，就得马上再交给银行！因为你要拿着它去办理抵押登记。意思是，把这本证抵押给银行，银行才放心把尾款打给卖家。这一步办完，银行拿到“他项权利证明”，才会放款。这或许暗示了银行在整个流程中的风控优先级是极高的。

第五步：银行放款和收房，终于快搞定了

抵押手续办妥后，就静候银行放款吧。这笔钱会直接打到卖家的账户上，不会经过你的手。至此，你的购房款就全部付清了。

收到银行放款的通知后，你就可以联系卖家，约定最终的交房时间了。去收房的时候，最好仔细检查一下：
* 水电、燃气、物业费有没有结清？
* 房子里的物品是否和合同约定的一致？
* 钥匙、门禁卡都拿到了吗？

确认无误，这套房子的购买流程就算是大功告成了！接下来，你就安心地每个月按时给银行还款吧。

整个流程走下来，快则一两个月，慢则三四个月也很正常，中间任何一个环节卡住都可能拖延。所以，保持耐心，准备好材料，找个靠谱的中介，都能帮你省不少心。买房是人生大事，虽然流程繁琐，但每一步都稳扎稳打，最后拿到钥匙的那一刻，所有的辛苦就都值了！